中國有住房問題。一個非常大的問題。它有將近400萬套無人問津的公寓，與費城的面積大致相當。

中國領導人習近平和他的部下們呼籲地方政府買下這些公寓。

為了阻止威脅世界最大經濟體之一的住房危機不斷惡化，上週公布的這個計劃是中國政府迄今為止最大膽的舉措。但這還遠遠不夠。

在所有這些空置公寓的背後還隱藏著一個更大的問題：開發商已經售出但尚未完工的房屋數量更多。據保守估計，這一數字約為1000萬套公寓。

曾經，中國房地產繁榮的規模令人驚嘆。近四年前持續蕭條開始出現，其規模之大且具體情況仍不明晰。

在處理住房危機之前，中國領導人已經在應對經歷了三十年的兩位數增長後放緩的經濟，而住房危機造成的經濟衰退超出了他們的控制範圍。專家們普遍認為，若不解決所有這些空置公寓以及開發商過度擴張等問題，北京就無法過渡到更可持續的增長。全國各地的建築商、油漆工、房地產中介、小公司和銀行總共被拖欠了數萬億美元。

幾十年來，中國推動了世界上有史以來最大規模的房地產繁榮，並使其成為中國經濟增長近三分之一的來源，但在2020年，中國政府突然出手，切斷了助長房地產擴張的寬鬆資金，引發了一連串的破產，震驚了這個熱衷於買房的國家。

對於北京讓中國經濟擺脫幾十年來對建築和建造業依賴的決心，這是首次考驗。

現在，政府的決心再次面臨著考驗。為了制止之前的過度行為，中國政府在過去幾年發出信號，沒有一家房地產公司大到不能倒。但隨著數十家大型開發商破產，它們已經摧毀了房地產市場僅存的信心。此後，官員們想盡一切辦法恢復買家的樂觀。然而，一切嘗試都無濟於事。

由於買家很少，仍在運營的開發商也處於違約邊緣。它們與當地的銀行以及支撐每個村莊、城鎮和城市政府的金融系統有著錯綜複雜的聯繫。研究公司榮鼎諮詢最近的一項估計顯示，房地產行業的國內借款總額（包括貸款和債券）超過10萬億美元，其中只有一小部分得到承認。

「現在，無法出售房屋看起來像是一種風險，但事實並非如此。更多開發商破產才是風險之所在，」恒生銀行首席經濟學家王丹表示。中國恆大等大型開發商違約，是隱藏在眾目睽睽之下的問題。

恆大在2021年12月的首次違約引發了人們對中國「雷曼時刻」的擔憂。雷曼時刻指的是2008年引發全球金融危機的雷曼兄弟倒閉。然而，通過政策支持，這種影響得到了謹慎而不動聲色的控制，使恆大得以完成許多公寓的建設。到5個月前法官下令對恆大進行清算時，恆大實際上已不再是一家有生存能力的企業。

但中國全國有成千上萬的小型開發商。王丹說，官員們阻止市場直線下降的唯一辦法是救助危機更嚴重城市的一些中型開發商。

相反，中國高層領導人正在重新調整視角，解決數以百萬計無人想買的住房，承諾將這些住房改成租金更低的保障性住房。他們承諾提供3000億元貸款，幫助國有企業開始購買閑置房產，根據國家統計局的數據，這些閑置房產的面積總共相當於7.4億平方米，其中超過3.9億平方米是未售出的公寓。

中國政府上週宣布這些應對措施時，房地產開發商的股價最初出現反彈。但一些批評人士表示，這一舉措來得太晚。大多數人猜測，這將需要更多的錢。估計在2萬億到四萬億人民幣之間。

北京的官員們去年開始軟化態度。他們指示銀行向數十家他們認為足以列入政府「白名單」的房地產公司提供貸款和其他融資。

這種支持不足以阻止房價暴跌。

政策制定者還動用了其他手段。他們對抵押貸款利率進行了有史以來最大幅度的下調。他們嘗試了一些試點項目，讓居民以舊換新。他們甚至向一些城市提供低息貸款，以測試購買未售出公寓的想法。

據中國經濟新聞媒體財新網報導，地方政府總共嘗試了300多項措施來增加銷售和支持房地產公司。

儘管如此，未售出房屋的數量仍在不斷攀升。新房價格持續下跌。因此，4月底，習近平和他的23位最高決策者開始討論，通過一個與美國政府在房地產市場崩潰後設立的「問題資產救助計劃」類似的項目，將一些不受歡迎的公寓從市場上收回。

上週，中國負責經濟的最高官員、國務院副總理何立峰與全國各地官員召開影片會議，宣布了一個消息：是時候開始買房了。不久之後，央行放鬆了對抵押貸款的規定，並承諾提供數千億元幫助國有企業購買住房。

此舉凸顯了政府對住房市場功能失調的擔憂。

然而，幾乎在官方媒體報導何立峰呼籲地方政府購買未售出公寓消息的同時，經濟學家就開始提出質疑。

地方政府會買下所有未售出的公寓嗎？反過來，如果地方政府找不到買家怎麼辦？而且代價也是很高的：經濟學家估計，這樣一個項目的規模應該是數萬億元，而不是數千億元。

更令一些人擔憂的是，央行已經悄悄啟動了一個公寓回購計劃，向八個受衝擊嚴重的城市承諾提供1000億元的低息貸款，其中只有20億元得到使用。這些政府似乎對使用這些貸款不感興趣，原因與消費者不想在小城市買房的原因相同。

瑞士銀行瑞銀中國房地產研究主管林鎮鴻表示，現在的一個重大不同在於政治意願。該國最有權勢的領導人表示，他們支持回購計劃。這將給官員施加政治壓力，迫使他們採取行動。

「當地政府可以虧本收購這些公寓，」林鎮鴻說。

然而，在一些人口正在減少的地方，也就是開發商最積極擴張的一些城鎮，對社會保障住房項目的需求將會很少。

樂觀的看法是，中國政府還有更多的計劃。

「在結束這場巨大的房地產危機方面，北京正朝著正確的方向前進，」日本銀行野村證券中國方面的首席經濟學家陸挺在給客戶的電子郵件中寫道。

他補充說，這是一項艱巨的任務，需要「在等待更嚴厲的措施時有更多耐心」。